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[拆遷律師]一起普通拆遷案例引發的思考
摘自:龍房川
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發布時間:2011/9/20

[拆遷律師]一起普通拆遷案例引發的思考

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  今年75歲的鄭恩菊是武漢九通商廈的退休女職工。早在上個世紀60年代,商廈在武昌中北路車家嶺2號給她分了一套建筑面積為70.49平方米的住房。2001年商廈實施舊房改造時,和她簽訂協議,鄭恩菊暫時搬出舊房承諾,一年半之后在原址上歸還一套新的商品房,如今轉眼4年過去,鄭恩菊依然還租住在一處低矮的平房里。一起看似普通的拆遷糾紛背后,卻暴露出武漢房地產拆遷還建中無序狀態的冰山一角。[拆遷律師]
  2001年11月上旬,武漢九通商廈對位于車家嶺2號的地段進行拆遷改造,由于涉及到拆遷補償事宜,九通公司和公司退休職工鄭恩菊在房屋面積的認定上出現了嚴重分歧。
  鄭恩菊的女兒羅建玉:“拆遷工作人員量我的面積時,只算了21平方。六、七十平方米的房子為什么只算二十來平方?原因是只量內空,只算使用面積。廚房、廁所、走道、樓梯什么都沒有量,他只量了一間住房,說21平方就21平方?!?[拆遷律師]
  此后,由于九通商廈許諾補償一套65平米以上的還建房給鄭恩菊,并保證兩證齊全,雙方最終于2002年元月11日簽訂協議,并在武昌區公證處進行了公證。協議第三條規定:甲方九通商廈有限責任公司、為乙方,也就是其退休職工鄭恩菊在車家嶺的還建房內安置固定的住宅,由乙方“一次性出資肆萬元進行購買,乙方確認購買二室一廳四樓結構為框架,建筑面積為65平方米以上的住房一套”?!盎狗渴奔潿ㄎ?003年6月30日”。
  在協議簽訂后,鄭恩菊就租下了武昌中北路116號的一處不足15平米的民房暫住,期望一年半之后能搬進新居。而這一住就將近4了年。2005年11月13日,九通商廈興建的新樓落成并對外發售,鄭恩菊老人苦苦等待了4年的新房夢想也眼看就要成真了,可意想不到的事情發生了。[拆遷律師]
  鄭恩菊:“不管怎么樣,要履行合同???九通商廈的說不可能,房子已經抵押給銀行了,不屬于我們了。九通商廈的還說企業虧損,沒有錢?!?BR>  九通商廈的負責人表示,由于企業不景氣,無法分配新的住房給鄭恩菊,只能改用貨幣補償,并且只能按照21平方米的使用面積,一次性支付其6萬元。
  鄭恩菊:“我們說你商廈就是不給大的房子我,給我住的也可以???商廈就說沒有。我們去問,商廈說還房子不可能,只能搞個經濟補償?!?[拆遷律師]
  對于單位拆遷還建,城市規劃部門有什么的具體要求呢?記者來到武漢市規劃局。規劃部門表示,目前有關城市房屋拆遷的規定在有些地方和有些單位并沒有得到完全意義上的落實,具有比較大的隨意性。
  武漢市規劃局政治處副主任何孝全:“從建設部到地方都要求貨幣化還建,武漢市有這種情況,比如個人提出來要房子,要多大面積,這也是可以的?!?BR>  根據建設部《處理城市房屋拆遷信訪問題指導意見》第四條的規定,對已經簽訂了拆遷補償安置協議,又出現拆遷糾紛的,屬于拆遷當事人之間的合同糾紛,應引導當事人自行協商解決,協商不成的通過司法程序。[拆遷律師]
  華中師范大學社會學系應用社會學教研室主任梅志罡博士認為,現在雙方爭議的核心是房產增值部分收益的分享問題。
  梅志罡:“九通商廈在房屋拆遷的過程中,沒有考慮到最近幾年來武漢市房地產市場會                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   發生這么大的變化,這是根本問題。1995年到2005年前后,

房價增長了幾倍。站在公平合理,構建和諧社會的角度來看,雙方應該公平分享,民法通則中也有相關規定?!?BR>  2005年12月,鄭恩菊于是一紙訴狀,將武漢九通商廈告上法庭,要求對方履行合同,返還兩證齊全的商品房一套。
  湖北維力律師事務所房地產事務部負責人羅勝律師認為,由于這份協議符合雙方當事人當時的真實意思,并通過公證,屬于合法協議。武漢九通商廈由于客觀原因導致無法按照協議約定交付房屋,作為被拆遷方鄭恩菊可以主張兩項權利:一是如果條件允許,她可以要求九通通商繼續履行合同,歸還兩證齊全、建面為65平米的房屋一套;二是如果還建房已經抵押或者變賣給第三人,合同無法履行,那么鄭恩菊可以向九通商廈主張違約責任。
  羅勝:“這包括兩個,一個是賠償2002元月11日到現在為止的房屋租金,這個標準可以參考武漢房產局關于租金的參考價;第二是預期利益損失。甲方要保證乙方完全產權房一套。因此,預期利益損失可以從2002年元月11日到2003年6月30日,即合同約定的交房時間,按照2003年6月30日時的房價作為基準來計算利益損失?!?[拆遷律師]
  華中師范大學梅志罡博士指出,最近幾年在房產拆遷還建工程的拆遷過程中出現各類問題屢見不鮮。舊城區改造,包括開放商的開發,一般對拆遷還建有時間限制,一般是一年到三年,現在的實際情況是,拆遷時間過長,加上城市房地產市場的急速變化,形成了原來的拆遷還建出現了房產增值部分。
  根據武漢市拆遷辦的統計資料顯示:1994年,武漢市有一外商在漢口黃金地段動遷50O多戶,而至今仍有近400戶未安置,還建工程到基礎打樁階段后長期停工;另有一外商1993年在同一地段動遷2000多戶,兩棟30多層的還建樓結構封頂后停工數年之久,現仍有1500多戶不能安置。另外武昌區和平大道一臺商開發的項目,1994年動遷173戶,因還建工程長期停工,導致拆遷戶13次集體堵塞和平大道交通,7次到區政府、2次到市政府、2次到省政府集體上訪,嚴重影響到社會穩定,同時,廣大拆遷戶在經濟上、精神上都也遭受重大打擊。[拆遷律師]
  華中師范大學梅志罡博士:“考慮這一背景,開放商、房地產公司應該承擔更大的責任,他們沒有及時還建,侵犯了當事人的權益,所以在利益分配的時候,開放商應該考慮對還建戶適當讓利?!?BR>  湖北維力律師事務所羅勝律師分析,目前在武漢市,存在相當多的類似情況,往往是被拆遷人要求的補償價格和

開發商給出的價格有差異,被拆遷戶即使拿到補償也買不了新房。[拆遷律師]
  羅勝建議借鑒上海市的成功做法,對于中心城區的大面積拆遷,可以采用在周邊地區建立一些衛星城、或者在市郊部分開發一些成熟的小區,包括把配套設施和交通設施建立起來之后再開始大面積的中心城區的拆遷工作,這需要政府部門和相關部門給予資金和政策等方面的支持?!競諏看墑κ攣袼?,拆遷律師,土地律師,離婚律師,工程合同律師,拆遷合同,二手房合同,法律顧問】

律師事務所 簡介
   拆遷律師,土地律師,離婚律師,法律顧問 黑龍江龍房川律師事務所(//www.ffsoe.com/)專業房地產律師,為企事業機關單位及個人等提供: 拆遷律師,土地律師,離婚律師,工程合同律師, 拆遷合同,二手房合同,法律顧問, 房地產開發糾紛、土地項目建設糾紛、建筑施工糾紛、設備安裝采購、土地使用權的出租、出讓,一手房二手房買賣、物業糾紛、抵押、租賃、拆遷、項目交易等相關法律服務。 黑龍江龍房川律師事務所成立于二零零四年一月八日,是省內首家專業房地產律師事務所,主要為房地產企業及涉及房地產業務的企事業機關單位,提供 拆遷律師,土地律師,離婚律師,工程合同律師, 拆遷合同,二手房合同,法律顧問、房產交易、項目交易等相關房地產法律服務。 工程合同律師,拆遷合同,二手房合同。
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6、二手房合同
    隨著二手房交易市場的火爆攀升,二手房已經成為大多數“保守型”投資者的首選。但是隨著二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常見的法律問題,已經漸漸浮出水面。常規的二手房合同已經不能滿足廣大客戶的需求。資金監管、貸款、稅費等問題,已經成為買賣雙方關注的焦點。導致該現象出現的主要原因是,常規的二手房合同不能緊跟政策調整的步伐,為不誠信的交易主體提供了毀約的機會,最終導致二手房合同無法履行。為此,黑龍江龍房川律師事務所的專業二手房律師,將會結合最新的政策法規為您量身打造一份“零風險”的二手房合同。
7、法律顧問
    黑龍江龍房川律師事務所現為近百家企業的法律顧問,為各大企業經營提供法律政策上的支持與幫助,專業的法律顧問通過法律咨詢、合同審核及起草、專項合同起草審核、專項事務法律論證和處理、出具律師函、規范法務工作流程及其他法律事務來推動和促進交易安全,防止和減少法律糾紛的發生。如遇到不可避免的訴訟,作為企業的法律顧問一定會最大限度地減少公司損失。同時,法律顧問還為公司的投資決策建言獻策保駕護航。黑龍江龍房川律師事務所的法律顧問團隊將竭誠為各大企業提供最專業的“一條龍”服務。
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